关于房贷还款 这些问题你一定要知道

原来很多朋友都不知道跟银行说好的月供是会变的！

换句话说，即使你的房贷已经批了，开始还钱了，事儿还不一定就定了，央行加息降息是会影响你后续月供还多少的。

因为我们的贷款利率是按照浮动利率计算的，浮动利率是以央行的基准利率（目前五年以上还是4.9%）为基础上下浮动的，但不能太离谱。

比如昨天看到的5.145%就是在基准利率的基础上上浮了5%。

如果遇上市场资金面宽松，贷款的人少，银行也会来个优惠大酬宾，幸运的话给你打个8折、9折，浮动利率则为3.92%、4.41%。

事实上关于利率的问题，我们的房贷合同有两种版本，一种是固定利率的，这样的话利率变化就跟你要还的月供没有关系，不管基准利率上调还是下调，你以前每个月还多少，以后每个月还是还多少。

但如果你的合同上有类似于以下这么一条条款的，那就没办法了，你的月供会不定时地改变，也就是重定价：

银行有权根据当前最新的基准利率，重新调整你的月供利息。

具体怎么变？又分“次期调整”和“固定日调整”两种情况。

顾名思义，

次期调整就是从利率调整之后的下一个还款期开始使用新的利率。简单来说就是利率调整之后，你下一个月的月供就要变；

固定日调整则是按照银行规定的某一天（多为每年的1月1日）进行统一调整，这样一来，调整后的利率最少也会维持一年。

一般在签订贷款合同前银行不会跟你讲这么细，直接就给你选了重定价条款，所以在申请贷款的时候一定要问清楚。

当然，重定价也未必是坏事，假如基准利率下调，那你的月供也会减少，反正贷款时间比较长，总会遇上降息周期的。     

第二个问的比较多的问题是：等额本息还款好，还是等额本金好？

多多从不说一些绝对性的话，很多问题都是相对的，没有谁最好最坏之分。

等额本息还款，整体上要还的利息总额比等额本金的多，但每个月还的钱是固定的，还款压力相对轻松一些；

而等额本金还款前期要还的钱是比较多的，还款压力也会大很多，不过后期每一期的还款金额都在减少，则越来越轻松。

举个栗子：100万贷款30年，以利率5.145%计算

同样的条件，30年下来等额本息还款的利息比等额本金高出19万，但等额本息每个月都是固定还5457.18元，而等额本金还款，有7年多的时间每个月都要还6-7k，压力还是比较大的。

具体每个月还多少，大家可以直接百度“房贷计算器”自己来计算一下。

还有一个问题是容易被大家忽视的：提前还款是要收违约金的。

有些朋友不喜欢欠别人钱，所以会想着等钱够了，就一次性把房贷还清。

事实上不仅是房贷，其他借贷工具，如信用卡分期等，在你提前还款的时候都会征收一部分违约金。

原因很简单，因为你让银行损失了呀！当初借钱给你说好了利息多少的，谁料你提前还了，所以要你赔偿违约金来抵偿银行的人力物力成本。

违约金具体是多少就看你合同写多少了，一般按照提前还款时的未结余额/本金的百分比计算（2-5%之间）。

说到底，签合同之前看清楚，后期就不会有这么多疑问了。而如果已经签署了合同的朋友，可以翻找出来一条一条仔细看一回哦！