看了“薇娅直播卖房  来聊聊住宅和公寓的区别

2020年成为所有人“最宅”的一年，疫情之下，互联网线上业务得到了很大的增长。直播业务从美妆、食品、服饰等领域，开始向房产、汽车等行业伸长，“万物皆可播”的薇娅甚至卖起了火箭。

卖完火箭之后，作为电商平台的顶级流量，薇娅正式开启了第一次直播卖房。薇娅直播卖的是位于杭州拱墅区莫干山路和花园岗路交叉口的复地壹中心公寓，是40年产权的酒店式公寓。

薇娅卖房的热搜，让整个地产圈都躁动起来。各种吐槽声不断，有人说她进入了一个不专业的领域，有人反映公寓的土地属性与住宅不同，还有人说“薇娅想赚钱想疯了”。

直播电商的核心是信任经济，薇娅在直播中坦言自己不是专业的卖房者，并且也不停科普公寓和住宅的区别，更说出“能买住宅就买住宅，没资格买住宅可以考虑公寓”。

所以，住宅和公寓到底有什么区别呢？

1、概念不同

住宅：专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍。一般是以家庭为单位居住，多为两房和三房，户内设计了客厅、卧室、卫生间、厨房、阳台等功能，住宅在一个小区中不止一两幢，而是多幢。

公寓：生活设施齐备，但是面积较小，只占建筑一部分的居住形态，分为住宅式公寓和服务式公寓。服务式公寓主要以酒店式公寓、创业公寓、青年公寓、白领公寓、青年SOHO等多种业态存在。

2、土地性质不同

住宅：是居住用地。

公寓：大多是商业用地，极少数公寓有居住用地的性质。

土地性质的不同，最直接的体现就在于，公寓的公摊面积大，容积率高，从而导致采光和通风都有问题。这一点，对于想要买公寓居住的用户来说，是一个非常重要的问题。根据《住宅建筑设计规范》的规定，住宅必须满足日照、采光等相关条件，因此现今的住宅大多都是明厨明卫，采光条件自然要比公寓好很多。

3、产权年限不同

住宅：此类房屋是建在居住用地上，不动产权证载明，权利性质商品房，用途住宅，使用期限70年。

单身公寓：也叫住宅公寓，是住宅性质，只是按照公寓的户型结构设计，实际上就是住宅，产权也是70年，能落户带学位，该类房屋的限购限贷政策同普通住宅。

商务公寓：不动产权证上房屋用途为公寓，一般处于城市核心地段及商务中心区心，可居住也可办公。产权40-50年。该类房屋最大的优点在于不限购，但是5年限售。

4、落户规定不同

住宅，根据不同地区的不同要求，只要满足一定的条件，购房者是可以办理落户手续的。

公寓是在商业用地上建起来的项目，是商业性质的，因此不能落户。

5、税费不同

在购买房屋的过程中，购房者是需要缴纳税费的，不管是购买普通住宅还是商业公寓，都需要缴纳税费，而公寓和住宅所要缴纳的税费也是不同的。

公寓会比住宅负担更多的税费支出，拿个税来说，若同时满足家庭唯一住宅、购买时间超过五年，则免交个税，但如果是公寓，则不管什么情况都要缴纳个税。

6、使用成本不同

住宅按民用水、电、气的使用标准来收费。

公寓由于是商业用地，所以在水、电、气的使用上是按商业使用的标准来收费的。这样对比下来，商业公寓的使用成本要高些。

7、装修程度不同

住宅虽然分为毛坯和精装修两种，但是毛坯房占为多数，满足消费者自己打造出温馨却不一样的家居环境。

公寓大多为精装房，可以直接拎包入住，装修风格一样，但是省去了自己装修的时间和精力。

8、政策不同

住宅受到国家政策的影响，会出现限贷限购的情况。

而公寓通常不限贷不限购，既可以用来转售，也可以用来自住。

9、贷款要求不同

住宅：在购买住宅时，可以选择纯商贷、公积金贷、组合贷款，首付比例最低三成。二套40%首付，但有首套房利率优惠。

公寓：一律50%首付，不限贷不限购，首付5成。但只能贷款10年，而且不能用公积金贷款。在贷款利率上也有所差别，公寓的基准利率4.9%，商贷利率5.6%。

10、采光条件不同

据悉，住宅和公寓在采光条件方面也是有差异的，有些公寓的卫生间和厨房都没有窗户，而且阳台也是内阳台，采光条件并不是很好。

而根据《住宅建筑设计规范》的规定，住宅必须满足日照、采光等相关条件，因此现今的住宅大多都是明厨明卫，采光条件自然要比公寓好很多。

11、居住舒适度不同

一般住宅为两梯三户或者四户，人员较少，不会对出行造成困扰，私密也比较好。

而公寓通常为两梯十户，甚至更多，人员不仅多且杂乱，安全性和私密性都无法得到很好的保障。

12、物业管理不同

经营性公寓的规划用地性质为公共设施用地，建筑外檐按公建标准控制建筑外部不得设置阳台，规划间距按公建标准执行，物业管理用房等相应配套服务设施按照相关规定在公寓内部安排。