提前还房贷，真的划算吗？等额本息和本金该咋选？
摘要：买套房要花20-30年的时间去还房贷，到底值不值？
观点：当你合理规划好你未来的现金流和还贷计划，房贷就变成了能让你用来“套利”的一个好工具。
1.
最近我在知乎上看到这样一个问题：买套房要花20-30年的时间去还房贷，到底值不值？
我的答案是：非常值。
不知道大家记不记得，我曾在之前的文章里提到过，富人就算有能力付全款，买房时也会跑去银行贷款。
这么做的原因有两个：
1、一般情况下，普通人其实很难能从银行申请到低利率、长周期，且大金额的贷款，房贷是唯一一笔能以极低利率从银行贷到的“巨款”。
2、从通货膨胀的角度来看，30年前的1万块和现在的1万块，购买力相差巨大，也就是说你现在借的钱，随着货币的贬值，未来需要还的金额其实是变少的。
所以，如果你要贷款买房，我的建议是最好选择最长的，也就是30年的还款时间。
虽然，在传统观念里，很多人会觉得“欠银行钱心里不踏实”，要么选择短期贷款，要么选择提前还贷，但这两种做法我都觉得“不划算”。
毕竟，银行的贷款，对于大多数人来说是“良性负债”，贷得越多，还款时间越长，其实越“划算”。
2.
接下来，我们再从贷款方式和贷款利率两个方面来看看为什么是这样。
房贷的还款方式有两种，等额本息和等额本金。
所谓的等额本息是指每个月还款的数额都是一样的，包含了本金和利息，而等额本金是指按月将贷款总额等分，每月偿还同样数额的本金和剩下贷款在当月所产生的利息，由于利息会越来越少，所以还款金额是先多后少。
总的算下来，等额本息要还的利息是比等额本金多的，但我仍然推荐你使用等额本息的还款方案。
这里会涉及到金钱的“时间价值”，说白了就是，钱在你手里，它可以有创造更多收益的可能。
你要想办法留住现在赚到的钱，而不是为了尽快还上房贷，把“下蛋的鸡”送出去。
3.
再说利率，如果你买房时用的是公积金贷款，那么恭喜你，已经拿到了个人贷款中利率最低的一种——公积金贷款的基准利率只有3.25%！
用公积金贷款买房，然后再选择30年等额本息的还款方案，那么平均下来每年要还的房贷就会很低。
这样不仅能缓解一些家庭和年轻人的还贷压力，还能留出更多的时间和现金流来让你赚到更高的投资理财收益。
加上未来你的工资还有上涨空间，那么在每年房贷的支出没有变化的情况下，你手里的现金流会越来越充足，能用来投资的钱也就会越来越多。
所以，除非你因为某些原因不得不提前还贷，比如要解除房子的抵押，拿房产去做其他抵押或项目，否则不管怎么算，30年等额本息的还款方案都是最划算的做法。
当你合理规划好你未来的现金流和还贷计划，房贷就变成了能让你用来“套利”的一个好工具。