中国房地产展望：分化时代到来,究竟是怎么一回事?

今年1月以来，房地产利好不断，多地首套房贷利率降至4%以内。据不完全统计，2023年已有近30个城市调整了首套房贷利率。对于刚需买房的人，确实可以剩下一笔不少的利息，但是房价问题未能从根本上解决。虽然政策不断利好刺激老百姓消费，但现在老百姓对于购房非常谨慎了，不敢随意购房。

且房地产城镇化步入尾声，人均住房面积已接近发达国家水平。供求已经基本平衡了，大部分中西部和东北地区已经出现过剩，二、三、四线城市基本饱和，只有一线城市，还有缺口，中国住房整体已经静态平衡。

种种迹象都指向一个信号：政策托底下，2023年楼市将走出底部。

1 、“千亿房企”一年内腰斩过半

2022年确实是楼市最艰难的一年。

这一年经历了此前几年不曾有过的深度调整。购房需求减弱，叠加部分项目停工及疫情反复等因素，房地产市场整体呈现较为低迷的状态。房地产开发投资增速从2021年末的4.4％下降至2022年三季度的-8％，大致拖累GDP增长约1.5个百分点，拖累固定资产投资增长约3个百分点，拖累社会消费品零售额增长约4.5个百分点。

面对楼市低迷，2022年超300省市出台政策近千条。但由购房者信心不足，市场仍处于筑底过程，下行态势没有真正得到扭转。业内人士预测，为恢复购房者信心，预计2023年相关部门还会在需求端持续发力。

其实目前，房企的销售榜单已经进入洗牌阶段。据克而瑞数据显示，2022年房企销售额在千亿以上规模的只剩下20家。其中排名第20位的远洋集团销售金额刚刚跨过千亿门槛。而2020年巅峰时期，行业内的千亿房企数量为43家。2021年数据与2020年持平。也就是说，仅在2022年一年，千亿房企数量直接腰斩。

行业面临“大洗牌”，房企要如何穿越周期？

2 、多元发展 两条腿走路更“稳”

比内地房地产市场起步和发展更早，率先经历过完整房地产周期且经过国际资本洗礼的港资房企，往往给内地房企更多启发。

站在行业拐点上，房地产要走向健康发展，开辟“第二增长曲线”就显得尤为重要。“第二增长曲线”是房企最重要的“压舱石”和潜在的“发动机”。

3、城市分化加剧  聚焦高能级城市

在2023年城市分化进一步加剧的情况下，土储的重要性不言而喻。

土储是房企未来发展空间的基石，没有土地则是缘木求鱼。然而，2022年土拍市场热度回落，房企拿地积极性不高，多个城市拿出优质地块亦无人问津。

据中指研究院数据显示，2022年，TOP 100企业拿地总额12975亿元，同比下降了48.9％，全年整体拿地低迷。TOP100门槛值为48亿元，较上年同期下降24亿元，TOP 100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为35.3％。

从今年22城拿地分布来看，地方国资拿地金额占比为42.0％，超过了央国企的37.4％，民企仅为15.8％。国央企和城投公司依然是拿地主力军，民企拿地的积极性不强。受到资金压力的影响，全国性布局的头部民企除龙湖之外，基本在土拍市场上消失。

4、正如网友所期待：所有的糟糕的事，都将殁于2022年的冬天。

从2022年年底国务院副总理刘鹤重申“房地产是国民经济的支柱产业”，高层将“促进居住消费健康发展”写入《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》。中央经济工作会议将稳地产置于防范化解重大经济金融任务之中，并提出房地产行业要向新发展模式平稳过渡。

可以预见，针对楼市下行，2023年政策面将重点引导房地产行业尽快实现软着陆，并带动商品房销量、房地产投资以及土地市场先后企稳回暖。