广州“认房不认贷”政策落地：楼盘销售回暖 多为改善性客群

8月30日，广州市人民政府办公厅官网发布公告，宣布2023年8月18日0时后签订个人住房贷款合同的，按“认房不认贷”政策执行。

《中国经营报》记者从多位广州市房地产从业者了解到，广州“认房不认贷”新政出台后，在新政的刺激下，客户的购房意愿有所增加。“主要为外地户口已有置业房贷未结清客户，和部分原本担心预算不足的改善性需求客户。”

也有广州本地的业主告诉记者，广州的二手房市场相当难出手，想改善但第一套没卖掉，根本无法享受这个政策利好。“只能刺激外地有房贷，想低首付在广州再买一套的人群。”

全联并购公会信用管理委员会专家安光勇告诉记者，广州“认房不认贷”政策降低了购房门槛，使更多家庭能够进入房地产市场，增加了购房需求。“对于首次购房者来说，他们将享受更低的首付款比例和利率，从而增加了购房的吸引力。房地产企业也可能会受益于政策的推动，因为更多的购房需求可能导致销售增加。然而，他们也需要应对潜在的市场波动，确保供应足够以满足需求，以免房价剧烈波动。”

看房客户明显增多

作为改革开放先行地的广州，率先打响了核心城市“认房不认贷”的第一枪。

8月30日，广州市人民政府办公厅发布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，其中提到，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

“从新政出台后首个周末客户到访情况来看，在新政的刺激下，客户的购房意愿有所增加。”位于广州市白云区龙湖·天著的房地产从业者李明（化名）告诉记者，由于新政策的支持，给了购房者更多置业信心。

“这主要表现在两个方面。一是到访的客户有所增加，新政出台后首个周末两天，我们的日均到访量较新政出台之前，有15%到20%的增长；二是成交转化的比例有所提高，很多原本有些犹豫的意向客户在新政出台后，马上就过来签购房合同了。”李明表示。

此外，据李明介绍，从项目的情况来看，除了购房意愿增加，新政落地后，客源也得到了一定程度的拓展。

“这主要是源于首付比例降低之后，置业门槛也同步降低了，下游的客户也开始逐步往上走，开始看上游的板块。比如，原来在手现金只有50万元左右的客户，看的房子总价只能控制在170万元上下，够不上我们项目。但随着首付比例降低，总价200万元左右的房子，首付直接从60万元降到了40万元，很多之前首付够不着的客户，现在够得着了，我们的客户群，自然就拓展了。”

而另一位不愿具名的房企营销总也告诉记者，自广州出台“认房不认贷”以来，看房的客户确实有所增加，但因为二套细节还没有落地，有一些仍处于观望状态。“新增不少广州无房，异地有按揭的客户，主要都是改善客群为主，但由于是否具备资格，还有‘二成首付’能不能明确实施，让他们买房还是在顾虑当中。”

据了解，中国人民银行和国家金融监管总局近日发布优化政策，提出降低房贷首付比例和房贷利率政策下限后，广州部分开发商抢跑宣传“两成首付”，但广州目前多家银行仍是首套房贷首付比例为30％、房贷利率最低为LPR。

值得一提的是，在“认房不认贷”政策出台前，8月23日，《经济日报》刊登亢舒署名文章指出，“房住不炒”定位不会改变。

多位专家亦有观点认为，广州出台“认房不认贷”政策，目的是维护房地产市场的健康稳定。

“过去，一些投机行为导致房价过高，购房者难以负担。认房不认贷政策的实施可以减少投机购房，限制购房者的购房套数，从而有利于平抑房价，保持市场的稳定和健康发展。”Co-Found智库房地产行业研究负责人董南一告诉《中国经营报》记者。

中国城市发展研究院·农文旅产业振兴研究院常务副院长袁帅也认为，出台“认房不认贷”政策的目的是稳定房地产市场。在过去的一段时间里，房地产市场经历了快速增长和波动，引发了一些不稳定因素。通过“认房不认贷”政策，可以抑制投资性购房需求，减少炒房行为，降低投机风险，进而稳定市场。

改善客群态度分化

尽管新政带来的购房者确实有所增加，但也有不少广州本地的业主向记者坦言，由于广州二手房市场成交量低，新政实际受惠的客群有限。

“如果我想置换的话，新政对于置换的人群是有利的，但前提是房子能卖出去。因为我们小区的成交量还比较好，我们最近每个月成交量还有10来套，虽然和前两年20、30套差不少，但前提还是要以合适的价格卖出去。”在广州天河城区附近已购房置业的翁先生表示。

另一位在广州黄埔已购房置业的李先生则坦言，自己广州的二手房难出手，想改善但第一套没卖掉，根本无法享受新政利好。“新政只能刺激外地有房贷，想低首付在广州再买一套的人群。”

在2016年就已在增城购房置业的刘先生也表示，就是想换手里的房子也卖不动。“2016年的时候以房价11000元/平方米入的手，现在降到9000元/平方米也没什么人买，周围很多业主都不考虑置换，只想把房贷早点还清。”

在番禺购房的业主王先生则表示乐观。“新政对于市场而言会有提振信心作用，同时因为买房成本的降低，进而一定程度上加快促进销售，也许房价会企稳止跌，甚至在某个阶段可能出现量价齐升的局面，但市场具体如何走向，需要观望接下来的变化。另外，对于我们已有首套房的业主来说，如果市场逐渐好转，对业主自身房产会有一定的保值作用或增值空间。”

广州市房地产中介协会披露的数据显示，7月（统计周期为2023年6月26日~2023年7月25日），广州市二手住宅整体（中介促成+自行交易）网签宗数和面积分别为8096宗和81.12万平方米，环比下降2.36%和2.81%，同比增长8.80%和13.04%。

广州中原研究发展部指出，广州二手月度成交量已连续4个月下滑。价格方面，7月二手网签均价为28395元/平方米，环比上月下跌8.6%。买家入市观望情绪未见好转，不少盘源成交陷入僵持，成交周期延长。业主报价信心不足，心理价位持续下调，议价空间增大，不少优质盘源让利幅度甚至达15%以上。

对此，袁帅向记者指出，目前广州房地产的供需关系仍存在一些瓶颈与难点需要解决。“供应端还面临一些问题，包括土地供应不足、开发周期长、建设成本高等。需求端存在一些挑战，包括购房门槛高、居民收入水平不高、限购政策等。”

对此，袁帅建议需要综合施策。例如，加大土地供应，优化土地使用效率，降低房地产开发成本；加大对低收入群体的保障性住房供应，完善购房补贴政策，提高居民购房能力等。此外，还可以进一步完善相关法律法规，加强市场监管，提高市场透明度，减少不合理的市场行为。

安光勇则建议要加强监管，防范金融风险；推动房地产税制改革，减少投机性购房；加速土地供应，优化城市规划；促进住房租赁市场发展，提高租购比例等。需要综合考虑政策、市场、社会等多方面因素，以实现房地产市场的平稳发展。