楼市调整，仍在探底

9月14日，国家统计局发布了2024年1～8月份全国房地产市场基本情况，房地产投资、销售、融资等各项指标仍在下滑，楼市供求两端依然处于深度调整过程中。

投资端，1～8月份，全国房地产开发投资69284亿元，同比下降10.2%，该指标已连续4个月处于两位数跌幅，投资端依然乏力。好的方面是，该指标降幅没有继续扩大，而是与1～7月持平。

房地产投资下滑，与几个重要指标有关。一是新开工面积、施工面积与竣工面积三大投资指标。从当月增速看，表现为新开工、施工面积降幅收窄，竣工面积降幅扩大。

1～8月份，房屋施工面积同比下降12%，降幅收窄0.1个百分点；房屋新开工面积同比下降22.5%，降幅收窄0.7个百分点，该指标降幅已连续6个月收窄；房屋竣工面积同比下降23.6%，降幅扩大1.8个百分点。很大原因是开发商近几年拿地少了，导致竣工数据相应减少。二是拿地数据。据机构统计，1～8 月，百强房企累计拿地货值1.21 万亿元，同比下降40%；累计拿地金额5533 亿元，同比下降42%。其中，8月份单月拿地货值及金额均为全年低位。一些优质房企投资拿地亦趋保守。

过去一年拿地较多的央企国企如华润置地、保利发展、中海地产、招商蛇口等，今年前8个月拿地投资金额同比跌幅均超50%。房企们更忧心的是去库存。1～8月份，新建商品房销售面积同比下降18%，降幅比1～7月收窄0.6个百分点；住宅销售面积降幅更大，为20.4%。新建商品房销售额同比减少23.6%，降幅收窄0.7个百分点，其中住宅销售额同比降幅达到25%。从8月单月数据看，商品房销售面积为6453万平方米，比7月份增长3.5%；商品房销售额为6393亿元，比7月份增长3.2%。但这是开发商“以价换量”的结果。

8月份，全国70个大中城市新建商品住宅价格环比下跌0.7%，跌幅比7月份扩大0.1个百分点。“以价换量”显然不是楼市底部的特征，更可能是下跌过程中的表现。

从这些数据来看，楼市距离触底仍有一段距离。这日，国新办举行新闻发布会，国家统计局新闻发言人、总经济师、国民经济综合统计司司长刘爱华表示，从公布的房地产市场主要指标看，在一系列政策措施作用下，一些指标的降幅呈现了边际收窄。

从这些变化来看，当前房地产市场继续处于调整中。房企资金来源有所改善。1～8月份，房企到位资金同比下降20.2%，降幅较1～7月收窄1.1个百分点，降幅已连续5个月收窄。这背后是，各地出于保交房任务及“白名单”制度安排，对房地产项目融资给出了大力支持。但不能据此认为，房企资金压力减轻了。

一方面，销售下滑下，房企回笼资金压力依然很大。1～8月份，房企到位资金来源中，定金及预收款21078亿元，同比下降30.2%；个人按揭贷款9920亿元，同比下降35.8%。这两个指标下滑幅度依然较大。

另一方面，房企公司债发行规模上升，但整体融资规模仍处于收缩状态。据机构监测， 8月份，65家典型房企公司债发行金额为111亿元，环比增加50%，同比增加22.7%。但这65家典型房企融资总量为389.5亿元，环比减少29.2%，同比减少38%。融资的产品均为境内融资，8月没有房企进行境外融资。

而且，因为大部分民营房企已公开债务违约，甚至二次违约，在公开市场上还能顺利融资的房企仍然主要是央企国企。以过去的8月为例，发债总量Top5房企分别是招商蛇口、厦门国贸、华发股份、保利发展、金融街。这日，国家统计局还发布了8月份经济数据，多个重要经济指标回落，显示经济运行仍然面临有效需求不足、市场信心偏弱等压力。

其中，8月工业增加值同比增长4.5%，已降至年内最低水平；社会消费品零售同比增长2.1%，环比下降0.01%，消费能力和消费者信心亟待提振。1～8月，固定资产投资同比增长3.4%，较1～7月放缓0.2个百分点，刷新年内最低水平，房地产依然是拖累固定资产投资的最大因素。

民生银行首席经济学家温彬表示，决策层最新表态要“努力完成全年经济社会发展目标任务”，这预示政策将会继续加力，以尽可能实现全年5%左右的增长目标。房地产市场难以脱离经济运行率先企稳。如果缺乏政策支持，市场出清时间将会被动拉长。温彬预计，财政政策仍有较大发力空间，货币政策的外部掣肘减弱，降准降息或调降存量贷款利率有望落地，并辅以存款利率调降以稳定银行净息差。

刘爱华表示，从未来发展看，中国城镇化进程在持续推进，房地产发展新模式在加快构建，房地产市场仍然具有较大潜力和空间，要继续坚持因城施策，加快各项政策的落实，促进房地产市场逐步实现平稳健康发展，为更好满足人民群众的住房需求发挥更好作用。