楼市调整,仍在探底

9月14日,国家统计局发布了2024年1~8月份全国房地产市场基本情况,房地产投资、销售、融资等各项指标仍在下滑,楼市供求两端依然处于深度调整过程中。

投资端,1~8月份,全国房地产开发投资69284亿元,同比下降10.2%,该指标已连续4个月处于两位数跌幅,投资端依然乏力。好的方面是,该指标降幅没有继续扩大,而是与1~7月持平。

房地产投资下滑,与几个重要指标有关。一是新开工面积、施工面积与竣工面积三大投资指标。从当月增速看,表现为新开工、施工面积降幅收窄,竣工面积降幅扩大。

1~8月份,房屋施工面积同比下降12%,降幅收窄0.1个百分点;房屋新开工面积同比下降22.5%,降幅收窄0.7个百分点,该指标降幅已连续6个月收窄;房屋竣工面积同比下降23.6%,降幅扩大1.8个百分点。很大原因是开发商近几年拿地少了,导致竣工数据相应减少。二是拿地数据。据机构统计,1~8 月,百强房企累计拿地货值1.21 万亿元,同比下降40%;累计拿地金额5533 亿元,同比下降42%。其中,8月份单月拿地货值及金额均为全年低位。一些优质房企投资拿地亦趋保守。

过去一年拿地较多的央企国企如华润置地、保利发展、中海地产、招商蛇口等,今年前8个月拿地投资金额同比跌幅均超50%。房企们更忧心的是去库存。1~8月份,新建商品房销售面积同比下降18%,降幅比1~7月收窄0.6个百分点;住宅销售面积降幅更大,为20.4%。新建商品房销售额同比减少23.6%,降幅收窄0.7个百分点,其中住宅销售额同比降幅达到25%。从8月单月数据看,商品房销售面积为6453万平方米,比7月份增长3.5%;商品房销售额为6393亿元,比7月份增长3.2%。但这是开发商“以价换量”的结果。

8月份,全国70个大中城市新建商品住宅价格环比下跌0.7%,跌幅比7月份扩大0.1个百分点。“以价换量”显然不是楼市底部的特征,更可能是下跌过程中的表现。

从这些数据来看,楼市距离触底仍有一段距离。这日,国新办举行新闻发布会,国家统计局新闻发言人、总经济师、国民经济综合统计司司长刘爱华表示,从公布的房地产市场主要指标看,在一系列政策措施作用下,一些指标的降幅呈现了边际收窄。

从这些变化来看,当前房地产市场继续处于调整中。房企资金来源有所改善。1~8月份,房企到位资金同比下降20.2%,降幅较1~7月收窄1.1个百分点,降幅已连续5个月收窄。这背后是,各地出于保交房任务及“白名单”制度安排,对房地产项目融资给出了大力支持。但不能据此认为,房企资金压力减轻了。

一方面,销售下滑下,房企回笼资金压力依然很大。1~8月份,房企到位资金来源中,定金及预收款21078亿元,同比下降30.2%;个人按揭贷款9920亿元,同比下降35.8%。这两个指标下滑幅度依然较大。

另一方面,房企公司债发行规模上升,但整体融资规模仍处于收缩状态。据机构监测, 8月份,65家典型房企公司债发行金额为111亿元,环比增加50%,同比增加22.7%。但这65家典型房企融资总量为389.5亿元,环比减少29.2%,同比减少38%。融资的产品均为境内融资,8月没有房企进行境外融资。

而且,因为大部分民营房企已公开债务违约,甚至二次违约,在公开市场上还能顺利融资的房企仍然主要是央企国企。以过去的8月为例,发债总量Top5房企分别是招商蛇口、厦门国贸、华发股份、保利发展、金融街。这日,国家统计局还发布了8月份经济数据,多个重要经济指标回落,显示经济运行仍然面临有效需求不足、市场信心偏弱等压力。

其中,8月工业增加值同比增长4.5%,已降至年内最低水平;社会消费品零售同比增长2.1%,环比下降0.01%,消费能力和消费者信心亟待提振。1~8月,固定资产投资同比增长3.4%,较1~7月放缓0.2个百分点,刷新年内最低水平,房地产依然是拖累固定资产投资的最大因素。

民生银行首席经济学家温彬表示,决策层最新表态要“努力完成全年经济社会发展目标任务”,这预示政策将会继续加力,以尽可能实现全年5%左右的增长目标。房地产市场难以脱离经济运行率先企稳。如果缺乏政策支持,市场出清时间将会被动拉长。温彬预计,财政政策仍有较大发力空间,货币政策的外部掣肘减弱,降准降息或调降存量贷款利率有望落地,并辅以存款利率调降以稳定银行净息差。

刘爱华表示,从未来发展看,中国城镇化进程在持续推进,房地产发展新模式在加快构建,房地产市场仍然具有较大潜力和空间,要继续坚持因城施策,加快各项政策的落实,促进房地产市场逐步实现平稳健康发展,为更好满足人民群众的住房需求发挥更好作用。